Три из самых обсуждаемых программ резидентства через инвестиции в Европе: Португалия, Греция и Венгрия, все ведут к одной выгоде: легальному разрешению на проживание в государстве-члене ЕС, безвизовому передвижению по Шенгенской зоне и возможности привезти свою семью. Но в 2026 году они больше не являются вариациями одной и той же идеи. После двух лет реформ каждая программа теперь подходит для действительно разных типов инвесторов.

​Этот гид разбирает, что каждая из них на самом деле требует сегодня, что изменилось и, что наиболее важно, как решить, какая из них соответствует вашим целям.

Что вы действительно получаете за свои деньги

Португалия: Долгосрочная игра на паспорт

Португалия пересмотрела свою Золотую визу (официально ARI, или Разрешение на проживание для инвестиционной деятельности) в рамках закона «Mais Habitação» 2023 года, который убрал недвижимость как квалифицирующий маршрут для новых заявителей. Покупка квартиры в Лиссабоне больше не дает вам резидентства. Программа теперь направляет капитал в продуктивную экономику.

Наиболее часто используемым маршрутом сегодня является €500,000 инвестиция в квалифицированный португальский фонд , который не инвестирует в недвижимость, регулируемый португальским регулятором ценных бумаг (CMVM). Существует также более доступный маршрут культурных и наследственных пожертвований, от €250,000 (сниженный до около €200,000 в обозначенных районах с низкой плотностью), наряду с маршрутами научных исследований и создания рабочих мест/бизнеса.

Две вещи выделяют Португалию:

1. Очень низкое физическое присутствие. Вам нужно проводить в стране в среднем около семи дней в год, чтобы поддерживать разрешение  — одно из самых гибких требований в Европе.

2. Постоянное резидентство на пятом году. Даже после реформы гражданства в 2026 году (см. ниже) держатели Золотой визы все еще могут подать заявку на постоянное резидентство после пяти лет, предоставляя независимое долгосрочное право жить и работать в Португалии и ЕС без необходимости сохранять инвестицию.

Изменение 2026 года, которое вам нужно понять: В мае 2026 года Португалия приняла пересмотренный закон о гражданстве, который увеличил срок проживания, необходимый для получения гражданства, до 10 лет для большинства граждан неЕС (и до семи лет для граждан ЕС и стран, говорящих на португальском языке). Инвестиционные маршруты и права на резидентство сами по себе не изменились; только временные рамки для получения паспорта. Для инвесторов, чья настоящая цель — постоянное резидентство и возможность выбора в ЕС, а не быстрый паспорт, Португалия остается привлекательной. Для тех, кто конкретно хотел гражданство через пять лет, расчет изменился.

Греция: Владеете активом, пропускаете пребывание

Греция — это выбор для инвесторов, которые хотят владеть материальным активом. После реформы, которая полностью вступила в силу в 2024 году, маршрут по недвижимости теперь работает по трехуровневой системе, основанной на местоположении:

• €800,000 — за недвижимость в зонах с высоким спросом, включая Аттику (Афины и Пирей), большую часть Салоник и популярные острова, такие как Миконоса и Санторини. Требуется одна недвижимость площадью не менее 120 м².

• €400,000 — за недвижимость в остальной части страны, также с минимальной площадью 120 м².

• €250,000 — сохраняется только для конкретных проектов: преобразование коммерческих зданий в жилые или восстановление охраняемых/исторических зданий. Без ограничения по размеру, доступно везде.

Преимущества Греции — это непосредственное владение, отсутствие минимального требования по пребыванию для поддержания разрешения и в основном удаленный процесс. Основные компромиссы: Золотые визовые объекты не могут использоваться для краткосрочной аренды (в стиле Airbnb); нарушения приводят к аннулированию разрешения и штрафу в €50,000, а путь к гражданству медленнее и строже, обычно требуя семи лет подлинного проживания (183 дня в год) плюс экзамен по языку и культуре.

Венгрия: Тихая сделка Европы

Венгрия перезапустила свою Золотую визу, официально Программу гостевых инвесторов (GIP), в 2024 году. В 2026 году существуют два активных маршрута:

• €250,000 в квалифицируемый фонд недвижимости, регулируемый Венгерским национальным банком, с как минимум 40% активов фонда в венгерской жилой недвижимости. Инвестиция должна удерживаться минимум пять лет.

• €1,000,000 невозвратное пожертвование в публичный фонд высшего образования Венгрии.

Основные преимущества Венгрии реальны: 10-летнее разрешение на проживание — самое длинное в этом сравнении и подлежит продлению на еще 10 лет, нет минимального требования по пребыванию, и отличительная черта позволяет вам сначала подать заявку на визу, а затем перевести инвестицию только после одобрения, снижая первоначальный риск. Обработка относительно быстрая — около четырех-шести месяцев.

Но есть подводные камни: Венгрия не является программой гражданства через инвестиции. Паспорт можно получить только через стандартную натурализацию, обычно восемь лет проживания плюс требование по венгерскому языку, так что ее лучше рассматривать как инструмент долгосрочного резидентства, а не как быстрый путь к паспорту ЕС.

Все три на одном взгляде

Цифры ориентировочные для 2026 года и не включают государственные, юридические и обработочные сборы. Всегда подтверждайте текущие пороги перед подачей заявки.

Итак, через какую дверь вы проходите?

Вместо того, чтобы спрашивать "какая из них самая дешевая", лучше в 2026 году задать вопрос "что я на самом деле хочу иметь, и какова моя конечная цель?"

Выберите Португалию, если вашим приоритетом является долгосрочный путь к гражданству в ЕС, и вы готовы инвестировать в фонды, а не в недвижимость. Более длительные сроки получения гражданства — это реальное соображение, но возможность получить постоянное резидентство на пятом году  с минимальным физическим присутствием сохраняет Португалию на вершине для инвесторов, которые ценят варианты и настоящую европейскую защиту для семьи.​

Выберите Грецию, если вы хотите владеть чем-то материальным. Недвижимость дает вам используемый актив, потенциальное долгосрочное увеличение стоимости и базу для жизни на Средиземноморье, без обязательств проводить время в стране. Просто будьте внимательны к запрету на краткосрочную аренду и более высоким порогам в основных локациях.​

Выберите Венгрию, если вы хотите наиболее экономически эффективное, с низким уровнем обслуживания резидентство в ЕС, и паспорт не является вашей ближайшей целью. Вход в фонд в €250,000, 10-летнее разрешение и структура "инвестируйте после одобрения" делают это одним из самых практичных вариантов в Европе для гибкой второй базы, особенно для семей, которые хотят стабильности без переезда.

Для многих инвесторов из стран Персидского залива решающим фактором является не сама страна, а соответствие существующей структуре, как инвестиция взаимодействует с вашим статусом резидентства, вашими документами по источникам средств и вашей налоговой позицией в юрисдикции с низким или нулевым налогом. Вот где персонализированное консультирование имеет гораздо большее значение, чем заголовочные цифры.

Вопросы, которые всегда задают инвесторы

Могу ли я все еще получить резидентство, купив недвижимость в Португалии? Нет. Для новых заявителей прямая покупка недвижимости больше не является квалифицирующим маршрутом Золотой визы в Португалии. Вы все еще можете там купить недвижимость, но это не дает резидентства; квалифицирующие маршруты — это фонды, культурная поддержка, исследования и инвестиции в бизнес.

Требуют ли какие-либо из этих программ от меня переехать в Европу? Нет. В Греции и Венгрии нет минимального требования по пребыванию для поддержания разрешения, а Португалия требует только около семи дней в год в среднем. Обратите внимание, однако, что если ваша цель — в конечном итоге гражданство, подлинное проживание и более крепкие связи становятся гораздо более актуальными.

Может ли моя семья быть включена? Да. Все три программы позволяют включение семьи, обычно охватывающей супруга и зависимых детей, а в некоторых случаях зависимых родителей, при условии документального подтверждения и одобрения.

Как Capital28 может помочь 

Если вы хотите получить четкую, безобязанную оценку того, какая программа соответствует вашим целям  и как она работает вместе с вашей существующей структурой резидентства или бизнеса, наши специалисты по инвестиционной миграции могут помочь вам это выяснить.